سياسة
متخصص في العقود العقارية: تغير نفوذ المطور والعميل بحسب مرحلة العقد
يبرز هذا المحتوى نقاشاً قانونياً حول عقد البيع على الخارطة وتوازن القوى بين المشترين والمطورين، مع استعراض بدائل عملية للمشتري ونماذج عقدية دولية يمكن الاستفادة منها.
توازن القوة بين المشترين والمطورين في عقود البيع على الخارطة
المشهد العام ونظرة قانونية
- المشتري لديه بدائل عند عدم ملاءمة صيغة العقد التي يقدمها أحد المطورين، فهناك مطورون آخرون قد يطرحون صيغاً مختلفة للعقود.
- تتغير قوة طرفي العلاقة التعاقدية بسرعة بحسب المرحلة التي يُنظر فيها إلى العقد، فالمطور قوي حتى التسليم لأنه يملك الوحدة والشِيكات، بينما يضعف موقفه بعد التسليم مع امتداد فترة السداد.
شرط حظر إعادة البيع وتفسيره
- يعبّر المطور عن اعتراضه على شرط حظر إعادة البيع، حيث يرى أن هدف الشرط حماية حقه في تحصيل المستحقات قبل أن ينتقل القرار للبيع إلى طرف آخر.
- المطور يبرر الشرط بأنه اختار العميل الحالي وارتبط به بالتزامه بالسداد، ولذلك لا يرغب في انتقال العلاقة إلى شخص قد لا يلتزم بالسداد في منتصف الطريق.
السيطرة على المشروع وتأثيرها على العملاء
- هناك جانب ثانٍ لا يتحقق عنه كثيراً وهو مدى سيطرة المطور على المشروع، فارتفاع مستوى السيطرة قد يثير ضيق العملاء عندما يحول دون إجراء بعض التعديلات، كما قد يثير القلق عندما يترك المطور المشروع بإدارة غير كافية.
التسليم والمشكلات المرتبطة به
- عدم تسليم بعض المطورين للوحدات يمثل مشكلة إضافية تتجاوز مسألة السيطرة، حيث قد لا يجد العميل الوحدة المتوقعة أو حتى النوافذ والأبواب التي يفترض وجودها عند التسليم.
نماذج عقد دولية ونظام الضمان والإسكرو
- هناك نماذج في إسبانيا وإنجلترا تقوم على دفع 20% من قيمة الوحدة و80% عند الاستلام.
- في الإمارات يعتمد نظام الضمان على الإسكرو، وتبدأ عملية البيع وفق نموذج محدد عند وصول نسبة معينة من الدفع، مع الاحتفاظ بنسبة من الضمان لما بعد التسليم.
وجهة نظر حول نماذج يمكن الاستفادة منها
- يفضّل استكشاف نماذج دولية أخرى للدراسة، مع الرغبة في توسيع البحث ليشمل أمثلة من دول قريبة من الحالة المصرية من حيث التضخم وتقلبات أسعار الصرف.
- إذا كان الهدف دراسة نماذج تنظيم البيع على الخارطة Off-plan، يرى أن تركيا والأرجنتين قد تكونان أقرب إلى السياق المصري مقارنة بإنجلترا أو الإمارات بسبب وجود أسواق كبيرة وكثافة سكانية، مما يجعلها قد وضعت حلولاً ملائمة لمثل هذه القضايا.
