سياسة
ضوابط حاسمة لتنظيم السوق العقاري: تفاصيل مسودة قانون المطورين والغطاء المالي
يركز هذا العرض على خطوات وإطار تشريعي مقترح يهدف إلى تنظيم السوق العقارية في مصر، مع تأسيس اتحاد للمطورين وتحديد آليات حماية المشترين وتعزيز الثقة الاستثمارية في القطاع.
إطار تشريعي متكامل لتنظيم السوق العقارية وتوحيد آليات العمل
خلفية وأهداف القانون»
- يستند الإطار المقترح إلى قرار رئيس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022 ويهدف إلى وضع قواعد واضحة تنظّم العلاقة بين الدولة والمطورين والمشترين وتحصين حقوق المواطنين.
- يسعى إلى بناء منظومة متكاملة لتنظيم السوق في ظل نمو القطاع وتعدد جهاته الإشرافية على الأراضي، وتسهيل الإجراءات لضمان استدامة الاستثمار.
- يؤكد أهمية التشريع في تعزيز الثقة في التعاملات العقارية وتوفير بيئة تشريعية عادلة تدعم المطورين الملتزمين وتكفل حماية مصالح المشترين.
محاور الضوابط المقترحة
- إلزام المطور بفتح حساب بنكي مستقل لكل مشروع أو مرحلة، وتودع فيه الإيرادات وتُدار منه النفقات المرتبطة بالمشروع لضمان وضوح التدفقات المالية.
- تحديد غطاء مالي وفق مساحة المشروع يودع قبل طرح الوحدات، وذلك بنسبة: 20% للمساحات المحدودة، 15% للمساحات الصغيرة، 10% للمساحات المتوسطة، 5% للمساحات الكبيرة، و3% للمساحات القصوى، مع احتساب النسب من التكلفة الإنشائية للمرحلة.
- إمكان توفير الغطاء المالي في صورة نقدية أو شيكات من إيرادات سابقة أو تسهيلات ائتمانية أو خطاب ضمان بنكي وفق الضوابط المعتمدة.
- إلزام المطور بتقديم تقرير مالي نصف سنوي معتمد من مراقب حسابات الجهة المختصة، يبين موقف المبالغ المحصلة والإنفاق خلال 45 يوماً من انتهاء نصف السنة المالية.
- إلزام المطور باحتياطي مالي يعادل 5% من إجمالي التحصيلات في حساب المرحلة، لمواجهة طلبات استرداد الأموال، مع آلية خصم الاستردادات وتسييل المتبقي وفق التسليم المرحلي.
- إمكانية تخفيض الحد الأدنى للغطاء المالي تدريجيًا مع تقدم التنفيذ وارتفاع نسب الإنجاز الفعلية، إلى أن يُلغى الشرط عندما تصل نسب التنفيذ المحددة بحسب فئة المساحة.
- التعامل مع تأخر التسليم: منح المطور مهلة تصل إلى 12 شهرًا من تاريخ التسليم المتفق عليه، مع الالتزام من جهة الولاية بتنفيذ التراخيص ويدفع العميل الأقساط وفق العقد؛ وإذا تجاوز التأخير 12 شهرًا، تترحل الأقساط إلى حين الاستلام؛ وإذا تجاوز 24 شهرًا، يختار العميل بين الاستمرار وفق الآلية أو استرداد المبالغ المدفوعة خلال 3 أشهر من الطلب.
- إخطار المطور رسمياً بمخالفته مع منح مهلة 6 أشهر لتصحيحها، وفي حال عدم الالتزام يجوز لجهة الولاية وقف الموافقات الخاصة ببدء بيع المراحل اللاحقة حتى إزالة المخالفة.
- إتاحة الإعلان عن مخالفات المطور في وسائل الإعلام وتطبيق الجزاءات القانونية المنصوص عليها بالعقود المبرمة مع جهات الولاية.
- تطبق الضوابط على المشروعات القائمة بإلزام المطورين بفتح حسابات للمراحل القادمة وتقديم القوائم المالية المعتمدة والتقارير الفنية التي توضح نسب التنفيذ، مع منح المخالف للجدول الزمني مهلة 6 أشهر للالتزام.
- فصل أموال الصيانة والتشغيل عن أموال المشروع عبر إيداع مبالغ الصيانة في حساب مستقل، وعدم اعتبارها ضمن أموال المشروع أو المرحلة.
- إدارة المشروعات وقيام اتحاد الشاغلين بالحفاظ على أصول المشترين، مع مراجعة مصروفات الصيانة من خلال مراجعين قانونيين وتغطية تكاليف الصيانة من عوائد الوديعة، مع تحمل المشترين لأي تكاليف تتجاوز هذه العوائد.
- سريان الضوابط المقترحة على مشروعات التطوير العقاري السكنية والسياحية فقط، مع استبعاد أعمال المقاولات كأنشطة مختلفة عن التطوير العقاري.
تطبيق وآثار تنظيمية متوقعة
- يهدف القانون إلى وضع إطار متكامل لتنظيم طرح الوحدات وبيعها وإدارة الحسابات المالية للمشروعات وحماية أموال المشترين وتحديد آليات التعامل مع التأخرات والمخالفات، تمهيداً لاستكمال الإجراءات التشريعية اللازمة.
أسئلة شائعة
- ما الهدف من الإطار؟ – تنظيم السوق العقارية، حماية المشترين، وضمان بيئة استثمارية عادلة.
- من المستهدف بهذه الضوابط؟ – المطورون والمشترون والجهات المسؤولة عن الإشراف والولاية.
- هل تشمل الضوابط المشروعات القائمة أم الجديدة فقط؟ – تشمل المشروعات القائمة والمقبلة ضمن نطاق تطبيق القانون مع ضوابط خاصة بالمشروعات القائمة.
